លោក Simon Griffiths បានទទួលបន្ទុកផ្នែកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យរបស់ក្រុមហ៊ុន CBRE កម្ពុជាអស់រយៈពេល ៤ ឆ្នាំមកហើយដែលបានចូលរួមនៅក្នុងគម្រោងសំណង់ធំៗល្បីៗជាច្រើននៅក្នុងរាជធានីភ្នំពេញហើយមានបទពិសោធខាងផ្នែកទិញ-លក់-ជួល ផ្នែកគ្រប់គ្រង និងផ្នែកអភិវឌ្ឍគម្រោងអចលនទ្រព្យជាង ១០ ឆ្នាំមកហើយទាំងនៅក្នុងព្រះរាជាណាចក្រកម្ពុជា និងចក្រភពអង់គ្លេស៕
លោក Simon Griffiths បានទទួលបន្ទុកផ្នែកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យរបស់ក្រុមហ៊ុន CBRE កម្ពុជាអស់រយៈពេល ៤ ឆ្នាំមកហើយដែលបានចូលរួមនៅក្នុងគម្រោងសំណង់ធំៗល្បីៗជាច្រើននៅក្នុងរាជធានីភ្នំពេញហើយមានបទពិសោធខាងផ្នែក ទិញ-លក់-ជួល ផ្នែកគ្រប់គ្រង និងផ្នែកអភិវឌ្ឍគម្រោងអចលនទ្រព្យជាង ១០ ឆ្នាំមកហើយទាំងនៅក្នុងព្រះរាជាណាចក្រកម្ពុជា និងចក្រភពអង់គ្លេស៕
អត្ថបទពាណិជ្ជកម្ម
ពេលទិញខុនដូអ្នកទិញភាគច្រើនពុំដែលខ្វាយខ្វល់ថាអ្នកណាជាអ្នកទទួលខុសត្រូវការសាងសង់ឲ្យបានរួចរាល់ និងថាសម្ភារដែលមានគុណភាពគង់វង្សយូរអង្វែងនោះមានតម្លៃប៉ុន្មាននោះទេ។
ការមិនខ្វាយខ្វល់នឹងការសាងសង់បញ្ចប់ និងតម្លៃនេះអាចធ្វើឲ្យមានផលប៉ះពាល់យ៉ាងខ្លាំងលើតម្លៃនៅពេលលក់ចេញវិញ ឬពេលដាក់ជួលហើយក៏មានផលប៉ះពាល់ជាច្រើនទៀត។ នេះបើយើងតាមលោក Simon Griffiths នាយកតំណាងក្រុមហ៊ុន CBRE កម្ពុជា។
នៅក្នុងកិច្ចសម្ភាសន៍ជាពិសេសជាមួយប៉ុស្តិ៍អចលនទ្រព្យលោក Griffiths បកស្រាយអំពីមូលហេតុដែលវិនិយោគិន និងអតិថិជនអចលនទ្រព្យនៅក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញចាំបាច់ត្រូវពិចារណាឲ្យបានល្អិតល្អន់លើការគ្រប់គ្រងសំណង់ និងតម្លៃសេវានៃការគ្រប់គ្រងផងដែរ។
ខណៈដែលទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងមានសកម្មភាពមមាញឹកយ៉ាងក្តៅគគុកហើយសំណង់អគារខុនដូថ្មីៗកំពុងតែផុសលេចចេញឡើងយ៉ាងច្រើនឥតឈប់ឈរនៅក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញនោះប្រធានបទដែលកម្រនឹងត្រូវបានលើកឡើងយកមកពិភាក្សាបំផុតនោះគឺថាតើខុនដូនេះនឹងត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយរបៀបណាខ្លះនៅពេលបានសាងសង់ចប់ជាស្ថាពរ និងដាក់ទិញ លក់ ឬជួលនោះ?
បើទោះជាការគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យមានឥទ្ធិពលលើការសម្រេចចិត្តរបស់អតិថិជនមុននឹងធ្វើការជាវដោយមិនបាច់រាប់បញ្ចូលនូវគុណសម្បត្តិនៅពេលលក់ចេញ ឬដាក់ជួលក៏ដោយចំណុចនេះមិនត្រូវបានគេចាប់អារម្មណ៍ច្រើននោះទេ។ តម្លៃ ទីតាំង និងកេរ្តិ៍ឈ្មោះរបស់វិនិយោគិន ឬម្ចាស់គម្រោង គ្រឿងសម្ភារសំណង់ និងសោភណភាពគឺជាកត្តាដែលមានឥទ្ធិពលលើការសម្រេចរបស់អតិថិជនថាតើគួរតែធ្វើការទិញឬក៏អត់? ទោះបីជាយ៉ាងណាការគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ និងតម្លៃគឺជាគន្លឹះដ៏សំខាន់មុនពេលទិញខុនដូ។
ប្រយោគមួយនិយាយថា៖ អតិថិជនត្រូវប្រុងប្រយ័ត្ននៅពេលខុនដូមានតម្លៃសេវាគ្រប់គ្រងទាប!
សាកគិតថាបើអ្នកទិញរថយន្ត Porsche ស៊េរីស្ព័រមួយគ្រឿងតើអ្នកនឹងចាក់សាំងដបតាមផ្លូវ ឬសុខចិត្តថែមតែ ២ កាក់ក្នុងមួយលីត្រចាក់សាំងគុណភាពខ្ពស់ដែលអាចការពារម៉ាស៊ីនយានយន្តរបស់អ្នកបាន? តើអ្នកនឹងថែរក្សាឡានអ្នកឲ្យស្អាតជានិច្ច ឬសុខចិត្តឲ្យម៉ាស៊ីនដុះស្នឹមជាប់ដី? ត្រូវហើយអ្នកនឹងស្រឡាញ់ហើយចង់ការពារលើអ្វីដែលអ្នកបានចំណាយប្រាក់ទៅលើ។
ដូចគ្នាទៅនឹងការចំណាយប្រាក់លើអចលនទ្រព្យដែរ។ តម្លៃគ្រប់គ្រងទាបនឹងធ្វើឲ្យការគ្រប់គ្រងគ្មានគុណភាពហើយវានឹងធ្វើឲ្យមានផលប៉ះពាល់យ៉ាងឆាប់រហ័សលើអតិថិជន និងអ្នកជួលបើទោះជាទិញ-លក់-ជួលរយៈពេលខ្លីយ៉ាងណាក៏ដោយ។ ប្រសិនបើការគ្រប់គ្រងគ្មានគុណភាពការចំណាយលើការទិញខុនដូមានភាពប្រថុយប្រថានយ៉ាងខ្លាំងដោយមិនទាន់ចាំបាច់និយាយអំពីការចូលទៅរស់នៅក្នុងខុនដូនោះនៅឡើយផង។ បើដូច្នេះហេតុអ្វីបានជាអ្នកទិញភាគច្រើនរកខុនដូដែលមានគុណភាពខ្ពស់តែបន្ទាប់មកទាមទារតម្លៃសេវាគ្រប់គ្រងទាបទៅវិញ?
ចូរបញ្ចូលការពិភាក្សានេះទៅក្នុងប្រធានបទទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជា។ តម្លៃដែលភាគច្រើនគេហៅថា «តម្លៃទីផ្សារស្តង់ដារ» សម្រាប់តម្លៃសេវាគ្រប់គ្រងក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញត្រូវបានគេកំណត់ឲ្យស្ថិតនៅចន្លោះពី ០,៥០ ដុល្លារទៅ ១ ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េតែអតិថិជនទូទៅច្រើនគិតថាមួយម៉ែត្រ ១ ដុល្លារថ្លៃហួសហេតុទៅវិញ។
ឥឡូវសាកគិតថាបើមានខុនដូ ១០០ អគារហើយមួយអគារៗមានទំហំ ១០០ ម៉ែត្រការ៉េវិញប្រសិនបើអ្នកបង់ ០,៥០ ដុល្លារក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េនោះការចំណាយប្រចាំខែសម្រាប់សេវាគ្រប់គ្រងនឹងមានចំនួន ៥០០០ ដុល្លារក្នុងមួយខែសម្រាប់ខុនដូទាំងអស់។ ទឹកប្រាក់នេះគឺសម្រាប់បើកឲ្យអ្នកគ្រប់គ្រងអគារ គណនេយ្យជាងជួសជុលប្រចាំការ ជាងបច្ចេកទេស ថ្លៃធានារ៉ាប់រងអាយុជីវិត ថ្លៃសម្អាត ថ្លៃការពារសុវត្ថិភាព ២៤ ម៉ោងសម្ភារ គ្រឿងបន្លាស់សំណង់ និងផ្នែកជាច្រើនទៀត។ ការចំណាយនេះអាចធ្វើឲ្យអគារដំណើរការទៅមុខបានដែលអ្នកអាចនឹងភ្លេចអំពីគុណភាពផ្សេងៗ (ដូចជាគុណភាពដែលយើងជាអតិថិជនគួរតែបានគិតដល់) ហើយប្រឈមនឹងស្តង់ដារសុវត្ថិភាពទាប ការបាក់បែកគ្រឿងបរិក្ខារ និងជាអគារដែលមានលក្ខណៈអន់ថយដែលមានបុគ្គលិកគ្មានទឹកចិត្តធ្វើការផងដែរ។
ឥឡូវតើអ្នកចង់បង់ថ្លៃសេវាគ្រប់គ្រងទាប ឬសុខចិត្តបង់លើសពីនេះដើម្បីទទួលបានគុណភាពគួរជាទីគាប់ចិត្ត?
តែបើទោះជាអ្នកបង់ ១ ដុល្លារក្នុង ១ ម៉ែត្រការ៉េដើម្បីឲ្យអគារខុនដូដំណើរការទៅមុខក៏ដោយ ក៏អ្នកនៅតែមិនអាចទទួលបានគុណភាពខ្ពស់ដែរ។
ភាគច្រើនអតិថិជនដែលចាប់អារម្មណ៍លើកត្តាសេវាគ្រប់គ្រងនេះមានចំនួនទាបពេកដែលធ្វើឲ្យវិនិយោគិន ឬម្ចាស់គម្រោងពិបាកក្នុងការផ្តល់នូវគុណភាពខ្ពស់ពិតប្រាកដ។ បូកចំណុចនេះជាមួយនឹងការផ្តល់ប្រាក់ខែដែលសមរម្យសម្រាប់បុគ្គលិកដើម្បីឲ្យបានសេវាគ្រប់គ្រងប្រកបដោយគុណភាពខ្ពស់គឺរឹតតែពិបាកថែមទៀត។
សរុបទៅតម្លៃដែលភាគច្រើនត្រូវបានហៅថា៖ «តម្លៃទីផ្សារស្តង់ដារ» សម្រាប់សេវាគ្រប់គ្រងខុនដូក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញនេះគឺមិនអាចធ្វើទៅរួចនោះទេហើយវាបង្កើតឲ្យមានភាពចម្រូងចម្រាសដែលធ្វើឲ្យអតិថិជនមិនអាចទទួលបាននូវអ្វីដែលពួកគេរំពឹងទុក និងអ្វីដែលពួកគេគួរទទួលបានពីសេវាគ្រប់គ្រងប្រកបដោយគុណភាព។ ពេលខ្លះវារឹតតែធ្ងន់ធ្ងរថែមទៀតនៅពេលអតិថិជនគិតថា «តម្លៃសេវាគ្រប់គ្រងកាន់តែថោក កាន់តែល្អ» ហើយរួមទាំងវិនិយោគិន និងម្ចាស់គម្រោងធ្វើយ៉ាងណាដើម្បីទាក់ទាញអតិថិជនទាំងនោះឲ្យមកទិញផងដែលការធ្វើបែបនេះជួយដល់ការលក់តែមិនផ្តល់នូវគុណភាពនៃសេវាកម្មនោះទេ។
លទ្ធផលគឺជាករណីដែលថាការបញ្ចុះតម្លៃសេវាគ្រប់គ្រងមានប្រសិទ្ធភាពជួយដល់ការលក់តែមិនផ្តល់នូវគុណភាពដូចការរំពឹងទុកនោះទេ។ ការផ្តល់នូវសេវាកម្មប្រកបដោយគុណភាពនៅតម្លៃថោកនឹងផ្តល់ជាឧបសគ្គដ៏លំបាកដល់ម្ចាស់គម្រោងក្នុងការផ្តល់ជូននូវសមិទ្ធផលប្រកបដោយគុណភាពពិតប្រាកដ។
ក្នុងស្ថានភាពជាក់ស្តែងគម្រោងដែលត្រូវបានកំណត់សម្រាប់សេវាគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យគុណភាពទាបធ្វើឲ្យមានការប៉ះពាល់ដល់តម្លៃពេលលក់ចេញ ពេលដាក់ជួល និងបញ្ហាស្តង់ដារនៃការរស់នៅដែលធ្វើឲ្យអតិថិជនមានការមិនពេញចិត្តហើយអាចធ្វើឲ្យខូចកេរ្តិ៍ឈ្មោះវិនិយោគិន ឬម្ចាស់គម្រោង។ វាជាការដែលមិនបានមើលវែងឆ្ងាយហើយធ្វើឲ្យខាតបង់ប្រយោជន៍ផងដែរ។
ដូច្នេះតើម្ចាស់គម្រោង និងអតិថិជនគួរពិចារណារបៀបណាខ្លះ?
ក្នុងនាមជាម្ចាស់គម្រោងអ្នកមិនត្រូវគិតដល់ជម្រើសដែលធ្វើឲ្យបានតែឆាប់រហ័សដើម្បីឲ្យតែលក់ចេញទៅនោះទេ។ ចំណាយពេលវេលាឲ្យបានត្រឹមត្រូវរួមទាំងកម្លាំងកាយចិត្ត និងប្រើប្រាជ្ញាឲ្យអស់លទ្ធភាពដើម្បីផ្តល់នូវគុណភាពនៃសេវាគ្រប់គ្រងដល់សំណង់អគារក៏ដូចជាដល់អតិថិជនដែលតម្លៃគួរតែសមរម្យបើទោះជាពុំអាចលក់បានឆាប់រហ័សក៏ដោយ។
ចំណែកក្នុងនាមជាអ្នកទិញគិតឲ្យបានគ្រប់ជ្រុងជ្រោយមុននឹងធ្វើការទិញអ្វីមួយមិនមែនតែតម្លៃមួយមុខនោះទេ។ ត្រូវដឹងថាអ្នកចង់បានអ្វីគុណភាពនៅកម្រិតណាហើយថាតើអ្នកចង់បានអ្វីខ្លះពីការចំណាយរបស់អ្នក។ បើអ្នកចំណាយលុយតិច គុណភាពក៏ទាបទៅតាមនោះដែរដូច្នេះអ្នកត្រូវត្រៀមឲ្យបានរួចរាល់មុននឹងធ្វើការចំណាយរបស់អ្នកដែរ៕
ប្រភព៖ ភ្នំពេញប៉ុស្តិ៍